银行贷款投资商铺，商铺增值能否跑过贷款利率？-万泰丨天街
关于商铺，个人觉得"房价：年租金"的租售比在20倍是一个阈值，低于20，我觉得比较划算，高于20，我认为价格虚高。但也不能说的绝对，要考虑一些其他因素，也买过25倍的房子金容仙，感觉挺划算的。
除去租金以外，会有一些其他的费用产生：比如房屋租赁税，房屋出现问题维修费用，如在北方会有取暖费，当然这些都可以谈，将费用写在合同里让租户承担，你依然会收到每年5%的回报，刚好够贷款的。
这么算来好像不如一些理财产品来的快，就算余额宝似乎还有4-5%的回报率，而且租房子也有点麻烦（虽然比租民宅麻烦少得多）。其实租金回报率是相对较低的回报，买商铺的租金回报跟升值回报来比，相差的就比较多了。
房价增值正常一点的是7%，好一些的大概能到是10%，如果眼光独到加上运气不错（市政规划什么的），也许能到15%-20%的回报率。注意，这个是总房价包括贷款额度的百分比，不是你投入资金的百分比，而且租金也大致是这个回报率，虽然租金一般会滞后一些。那我们来算一下，一五得五，二七一十四，约翰库提斯三八妇女节，如果你能持续投入几年的话，30年之后你的资产也有几千万了。
当然，要考虑一些风险因素，比如租金是否正常？
考察一下周边商铺的租金和人流量以确定你的商铺租金是一个正常的价格；二手房的话考虑市政规划因素，比如拆迁修高架什么的；三四线城市要考虑城市规模的增长速度，如果在卫星城郊区什么的则需要谨慎一点。
总体来讲郊区不如市区，居民区不如CBD。还要考虑周边商业形式是否会受到新兴行业的的冲击，比如互联网啥的，具体参照10年前的各地电脑城和价格较低的服装城什么的，会对你以后的升值预期产生较大影响。
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丨编辑：王其
丨校审：赵彬
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